14 grands propriétaires ont utilisé un logiciel pour s’entendre sur les prix des loyers, selon le procès de DC

Le procureur général de DC a poursuivi 14 des plus grandes sociétés de propriétaires de la ville, affirmant qu’elles avaient conclu des accords avec une société de logiciels de gestion immobilière pour maintenir les prix des loyers à un niveau élevé dans une ville confrontée à une crise de l’accessibilité au logement.

La plainte , déposée plus tôt dans la journée par le procureur général Brian Schwalb, se concentre sur l’utilisation par les propriétaires multifamiliaux d’un logiciel de la société RealPage basée au Texas, qui suggère des prix de location basés sur un algorithme de tarification. La clé de ces modèles, selon la poursuite, réside dans les données fournies par les propriétaires et la pression que RealPage exerce sur eux pour qu’ils s’en tiennent aux tarifs de location dérivés du code.

« RealPage et les propriétaires défendeurs se sont entendus illégalement pour augmenter artificiellement les loyers en participant à un système centralisé et anticoncurrentiel, obligeant les résidents du district à payer des millions de dollars au-dessus des prix du marché », a déclaré Schwalb dans un communiqué lié à la plainte .

La collaboration « équivaut à un cartel du logement à l’échelle du district », a déclaré Schwalb, notant que « bien plus de » 30 % des immeubles de cinq logements ou plus utilisent le logiciel RealPage, ainsi que 60 % des immeubles de plus de 50 logements. Dans la zone plus large de Washington-Arlington-Alexandria, plus de 90 % des unités situées dans de grands immeubles sont soumises aux tarifs RealPage, selon le bureau de Schwalb.

Le service de gestion des loyers de RealPage, YieldStar , a fait l’objet d’une surveillance croissante ces dernières années. RealPage et les sociétés de gestion immobilière utilisant leur logiciel ont fait l’objet d’ un recours collectif déposé dans le district sud de Californie en octobre 2022, alléguant que le « cartel » avait artificiellement gonflé les prix. La division antitrust du ministère de la Justice a ouvert une enquête en novembre 2022 sur le rôle de RealPage dans une éventuelle collusion des propriétaires.

L’enquête de ProPublica en octobre 2022 , qui a apparemment incité à des poursuites judiciaires, a noté que YieldStar décourage la négociation directe avec les locataires et peut recommander aux propriétaires d’accepter des taux d’occupation plus bas plutôt que d’accepter des loyers plus bas. Un développeur qui a travaillé sur l’algorithme de YieldStar a déclaré à ProPublica que les agents de location avaient « trop d’empathie » par rapport aux systèmes de tarification du logiciel. Sa création de « groupes de travail » de propriétaires rivaux potentiels pourrait également susciter un examen antitrust, a déclaré à ProPublica un ancien procureur fédéral.

Ars a contacté RealPage et le défendeur Greystar Management Services pour commentaires et mettra à jour le message avec toute nouvelle information.

En réponse au rapport de ProPublica, un représentant de RealPage a déclaré que l’entreprise utilisait « des données de marché agrégées provenant de diverses sources d’une manière conforme à la loi ». Le représentant a également suggéré que sans RealPage, les propriétaires effectuent généralement des vérifications téléphoniques des prix des concurrents, alors que RealPage peut « Donner la priorité à la dynamique interne de l’offre et de la demande d’une propriété par rapport aux facteurs externes tels que les loyers des concurrents. »

Le procès de Schwalb à DC cite un ancien « directeur de haut rang » chez Greystar Management Services, l’un des clients de RealPage cités dans le procès, comme confirmant que les propriétaires ont utilisé un logiciel de gestion des loyers pour s’entendre et augmenter les prix. « Il a répondu que bien sûr, c’était le cas – c’est la seule raison pour laquelle les propriétaires utilisaient le logiciel », selon la plainte.

La plainte cite également des déclarations internes et publiques des propriétaires défendeurs concernant leur fort alignement sur les prix de RealPage. Une diapositive d’une présentation interne de Greystar citée dans la plainte suggérait qu’« au moins 95 % » des prix RealPage devraient être utilisés, car « la discipline dans l’utilisation de la gestion des revenus a permis d’obtenir des résultats plus cohérents ». D’anciens employés de Greystar auraient déclaré au bureau du procureur général que les négociations les loyers en dehors des directives de RealPage étaient « inacceptables ».