ワシントンDCの訴訟、大家主14人がソフトウェアを使用して家賃価格を共謀したと発表

ワシントンDCの司法長官は、住宅価格危機に陥っている都市で家賃価格を高く保つために不動産管理ソフトウェア会社と契約を結んだとして、市内最大の地主会社14社を告訴した。

ブライアン・シュワルブ司法長官が本日初めに提出した訴状は、価格設定アルゴリズムに基づいて賃貸価格を提案する、テキサスに本拠を置く企業RealPageのソフトウェアを集合住宅の家主が使用していることに焦点を当てている。訴状によれば、これらのモデルの鍵となるのは、家主から供給されるデータと、コードから導き出されたレンタル料金を遵守するようRealPageが家主にかける圧力だという。

「リアルページと被告の家主らは不法に共謀し、集中的で反競争的なスキームに参加することで家賃を人為的に値上げし、地区住民に公正な市場価格よりも数百万ドルも高い金額を支払わせた」とシュワルブ氏は訴状に関連したリリースで述べた。

この提携は「地区全体の住宅カルテルに等しい」とシュワルブ氏は述べ、5戸以上の建物の「優に30％以上」がRealPageのソフトウェアを使用しており、50戸以上の建物の60％がRealPageのソフトウェアを使用していると指摘した。Schwalb 氏のオフィスによると、ワシントン、アーリントン、アレクサンドリアの広範囲にわたる地域では、大規模な建物のユニットの 90% 以上が RealPage の価格設定の対象となっています。

RealPage の賃貸管理サービスであるYieldStar は、近年ますます注目されるようになりました。RealPage とそのソフトウェアを利用している不動産管理会社は、人為的に価格をつり上げた「カルテル」を主張して、2022 年 10 月にカリフォルニア州南部地区で起こされた集団訴訟の対象となった。司法省反トラスト局は2022年11月、家主の共謀の可能性におけるRealPageの役割について調査を開始した。

2022年10月に行われたプロパブリカの調査では、訴訟を誘発したとみられるが、イールドスターは賃貸人との直接交渉を妨げ、家主に対し、賃料を下げるのではなく、より低い入居率を受け入れるよう勧告できると指摘した。YieldStar のアルゴリズムに取り組んだ開発者は ProPublica に対し、レンタル リース エージェントはソフトウェアの価格設定システムと比較して「共感が多すぎる」と語った。元連邦検察官がプロパブリカに語ったところによると、ライバル候補の地主による「作業グループ」の創設も反トラスト法の監視を招く可能性があるという。

Ars は RealPage と被告の Greystar Management Services にコメントを求め、新しい情報があれば投稿を更新する予定です。

ProPublica の報道に応えて、RealPage の代表者は、同社が「さまざまなソースから収集した市場データを法に準拠した方法で」使用していると述べた。同代表者はまた、RealPage がなければ家主は通常、競合他社の価格を電話で確認するのに対し、RealPage は可能であると示唆した。 「競合他社の家賃などの外部要因よりも、不動産自体の内部の需要と供給のダイナミクスを優先します。」

シュワルブ氏の DC 訴訟では、訴訟で名前が挙がった RealPage の顧客の 1 つである Greystar Management Services の元「高級マネージャー」が、家主が家賃管理ソフトウェアを使用して共謀し、価格を吊り上げていたことを確認していると述べています。訴状によれば、「彼は、もちろんそうだと答えた。それが家主がソフトウェアを使用したすべての理由だ」とのことだ。

訴状ではまた、RealPage の価格設定との強い一致に関する被告家主の内部および公式声明にも言及している。告訴状に引用されているグレイスターの社内プレゼンテーションのスライドは、「収益管理を使用する規律により、より一貫した結果が得られる」として、RealPage の価格の「少なくとも 95 パーセント」を使用する必要があることを示唆していた。グレイスターの元従業員は司法長官事務所に、交渉は難しいと語ったと言われている。 RealPage のガイドラインを逸脱した賃料は「受け入れられない」ものでした。