Veertien grote verhuurders gebruikten software om huurprijzen af ​​te dwingen, zegt DC-rechtszaak

De procureur-generaal van DC heeft veertien van de grootste verhuurders van de stad aangeklaagd, omdat ze beweren dat ze overeenkomsten hebben gesloten met een softwarebedrijf voor vastgoedbeheer om de huurprijzen hoog te houden in een stad met een crisis op het gebied van de betaalbaarheid van woningen.

De klacht , eerder vandaag ingediend door procureur-generaal Brian Schwalb, richt zich op het gebruik door meergezinsverhuurders van software van het in Texas gevestigde bedrijf RealPage, dat huurprijzen voorstelt op basis van een prijsalgoritme. De sleutel tot deze modellen is volgens de aanklacht de gegevens die door de verhuurders worden ingevoerd en de druk die RealPage op hen uitoefent om zich aan de van een code afgeleide huurtarieven te houden.

“RealPage en de gedaagde verhuurders hebben op illegale wijze samengespannen om de huur kunstmatig te verhogen door deel te nemen aan een gecentraliseerd, concurrentieverstorend plan, waardoor inwoners van het district miljoenen dollars boven de eerlijke marktprijzen betaalden”, zei Schwalb in een persbericht dat verband hield met de klacht .

De samenwerking “komt neer op een woningkartel voor het hele district,” zei Schwalb, waarbij hij opmerkte dat “ruim” 30 procent van de gebouwen met vijf of meer eenheden de software van RealPage gebruikt, samen met 60 procent van de gebouwen met meer dan 50 eenheden. In een breder gebied van Washington-Arlington-Alexandria is volgens het kantoor van Schwalb meer dan 90 procent van de eenheden in grote gebouwen onderworpen aan RealPage-prijzen.

De huurbeheerdienst van RealPage, YieldStar , is de afgelopen jaren steeds meer onder de loep genomen. RealPage en de vastgoedbeheerbedrijven die hun software gebruikten, waren het onderwerp van een class action-rechtszaak die in oktober 2022 in het zuidelijke district van Californië werd aangespannen, waarbij werd beweerd dat het ‘kartel’ de prijzen kunstmatig had opgedreven. De Antitrust Division van het ministerie van Justitie opende in november 2022 een onderzoek naar de rol van RealPage bij mogelijke collusie met verhuurders.

Uit het onderzoek van ProPublica in oktober 2022 , dat schijnbaar aanzette tot juridische stappen, werd opgemerkt dat YieldStar directe onderhandelingen met huurders ontmoedigt en verhuurders kan aanbevelen lagere bezettingsgraden te accepteren in plaats van lagere huren te accepteren. Een ontwikkelaar die aan het algoritme van YieldStar werkte, vertelde ProPublica dat verhuurmakelaars “te veel empathie” hadden vergeleken met de prijssystemen van de software. De oprichting van ‘werkgroepen’ van potentiële rivaliserende verhuurders zou ook tot antitrustonderzoek kunnen leiden, vertelde een voormalige federale aanklager aan ProPublica.

Ars heeft voor commentaar contact opgenomen met RealPage en beklaagde Greystar Management Services en zal het bericht bijwerken met eventuele nieuwe informatie.

In reactie op de rapportage van ProPublica zei een vertegenwoordiger van RealPage dat het bedrijf “geaggregeerde marktgegevens uit verschillende bronnen op een juridisch conforme manier” gebruikte. De vertegenwoordiger suggereerde ook dat verhuurders zonder RealPage doorgaans telefonische controles van de prijzen van concurrenten uitvoeren, terwijl RealPage dat wel kan doen. “Geef prioriteit aan de eigen interne vraag/aanbod-dynamiek van een vastgoedobject boven externe factoren zoals de huurprijzen van concurrenten.”

Schwalb’s DC-rechtszaak citeert een voormalige “hooggeplaatste manager” bij Greystar Management Services, een van de RealPage-klanten die in de rechtszaak worden genoemd, die bevestigt dat verhuurders software voor huurbeheer gebruikten om samen te spannen en de prijzen te verhogen. “Hij antwoordde dat dat natuurlijk het geval was; het is de enige reden waarom verhuurders de software gebruikten”, aldus de klacht.

De klacht citeert ook interne en publieke verklaringen van gedaagde verhuurders over hun sterke afstemming op de RealPage-prijzen. Een dia uit een interne Greystar-presentatie, geciteerd in de klacht, suggereerde dat “minstens 95 procent” van de RealPage-prijzen zou moeten worden gebruikt, omdat “de discipline van het gebruik van inkomstenbeheer tot meer consistente resultaten leidde.” Voormalige werknemers van Greystar zouden tegen het kantoor van de procureur-generaal hebben gezegd dat onderhandelen huurprijzen buiten de richtlijnen van RealPage waren ‘onaanvaardbaar’.